Che cos’è l’accatastamento degli immobili e quale procedura richiede

In cosa consiste l’accatastamento e quando è richiesto dalla legge? È una domanda che spesso ci si pone quando si effettuano dei lavori di ristrutturazione di un appartamento, ma non solo. Anche quando si acquista o si vende una casa è indispensabile sapere se e come è stata accatastata e avere dimestichezza con questo concetto non solo perché è un aspetto importante della normativa edilizia ma anche perché può essere, come vedremo, un elemento che influisce sulle tasse da pagare. Diventando proprietari di un immobile, è importante conoscere una serie di aspetti e di implicazioni amministrative per avere documenti in regola e non rischiare problematiche o sanzioni. Ecco perché, di seguito, proveremo a fornire un quadro generale delle funzioni dell’accatastamento, della procedura che prevede, dei contesti in cui è richiesto accatastare gli immobili e anche delle implicazioni fiscali che gli accatastamenti presentano.

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Cosa significa accatastamento

Dal punto di vista linguistico l’accatastamento può essere definito come una sorta di censimento e il catasto è il registro in cui confluiscono gli elementi censiti. Non solo gli immobili sono infatti oggetto di accatastamento ma anche, ad esempio, i terreni così come gli alberi. La volontà di registrare o di, appunto accatastare una serie di elementi nasce con la necessità di preservare gli elementi stessi, il contesto in cui sono inseriti e l’ambiente circostante. Avere una traccia dell’esistenza di un immobile con le relative caratteristiche è uno strumento di tutela e controllo dell’immobile stesso e dei diritti sia del proprietario che del contesto in cui l’immobile è inserito. Per accatastamento, quindi, si intende l’identificazione di un immobile e l’inserimento dello stesso in una categoria, come vedremo più avanti.

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Cos'è il catasto edilizio

Il catasto immobiliare è lo strumento utilizzato dallo stato per avere memoria di tutti gli immobili presenti sul territorio e dei relativi proprietari. In Italia, sebbene il catasto abbia origini molto antiche, solo nel 1939 viene introdotta una distinzione tra il catasto dei terreni e il nuovo catasto edilizio urbano istituito definitivamente e con le caratteristiche attuali nel 1962. Oggi il catasto è gestito dall’Agenzia delle Entrate e dai comuni e come si diceva è un riferimento non solo edilizio e urbanistico ma anche fiscale. Il catasto non è solo un’organizzazione ma anche un luogo fisico, un vero e proprio archivio in cui sono conservati i registri degli immobili. Di ciascun immobile, in particolare, è annotato: collocazione geografica, superficie in metri quadri, destinazione d’uso e caratteristiche reddituali. Proprio così, perché una delle implicazioni più rilevanti dell’accatastamento, dal punto di vista del proprietario, è proprio fiscale, come vedremo di seguito.

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Quali sono le categorie catastali e cosa indicano

L’accatastamento non è solo la registrazione delle caratteristiche tecniche e della collocazione dell’immobile, ma anche il suo inserimento all’interno di una specifica categoria a partire dalle sue caratteristiche complessive e soprattutto in base alla destinazione d’uso. Ciascuna categoria è identificata da una lettera maiuscola – si va dalla A alla F – e da un numero – da 1 a 11. Gli immobili destinati ad abitazione ricadono tutti nella categoria A, suddivisa a sua volta in 11 sottogruppi. Come si evince dalla tabella che segue, ciascuna categoria corrisponde a una classificazione elaborata dal catasto che individua varie tipologie di abitazione. Da quella popolare a quella signorile, dagli uffici alle abitazioni tipiche di un luogo, come specificato di seguito:

• A/1 - Abitazioni di tipo signorile
• A/2 - Abitazioni di tipo civile
• A/3 - Abitazioni di tipo economico
• A/4 - Abitazioni di tipo popolare
• A/5 - Abitazioni di tipo ultrapopolare
• A/6 - Abitazioni di tipo rurale
• A/7 - Abitazioni in villini
• A/8 - Abitazioni in ville
• A/9 - Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici e storici
• A/10 - Uffici e studi privati
• A/11 - Abitazioni ed alloggi tipici dei luoghi

Come già detto le categorie indicate con la lettera A sono specifiche per l’edilizia abitativa, mentre tutti gli altri edifici, inclusi quelli commerciali, pubblici, adibiti a scuole o luoghi di culto, ricadono nelle categorie indicate con le lettere che vanno dalla B alla F. La categoria contribuisce al calcolo della rendita catastale ovvero il reddito che viene attribuito all’immobile e sul quale il proprietario è tenuto a pagare l’Imposta Municipale Unica (IMU) a meno che non si tratti di prima casa.

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Quali immobili devono essere accatastati

L’Agenzia delle Entrate richiede l’accatastamento sia nel caso di edificazione di nuovi immobili che nel caso di interventi su immobili già esistenti tali da influire sul classamento o sulla consistenza dell’unità immobiliare. È questo, ad esempio, il caso frequente del frazionamento di un appartamento in due unità abitative così come, al contrario, la fusione di due unità in un unico appartamento. Un altro caso frequente è la variazione della distribuzione degli spazi interni.

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Come accatastare un immobile

A seguito di interventi di questo tipo, l’intestatario dell’immobile deve presentare al catasto un atto di aggiornamento redatto da un professionista tecnico abilitato. Il termine entro cui presentare tale documentazione è di trenta giorni dalla data in cui l’immobile è diventato abitabile. La comunicazione tardiva prevede sanzioni.

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